蛋壳公寓赴美IPO：上市窗口开启 长租公寓迎来“价值时代”

10月29日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为"DNK"。

在此之前，青客公寓也递交IPO申请，长租公寓迎来上市热潮。上市潮意味着走过了萌芽期、快速增长期、阵痛期后的长租公寓行业，正在进入成熟发展期，未来长租公寓之间的竞争将更加聚焦、更加纯粹。

从千帆竞发到洗尽铅华

在一二线城市房价高企的今天，对于年轻人而言，租房已经成为一个长期且稳定的需求。

然而国内的住房租赁市场，长期以个人出租为主，机构化租赁机构缺失，客观上造成了供需关系的错配。据统计，在北京，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部在租房源中，一居室占比仅有25%左右;三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。一个可以想象的场景是，一位拥有三居室的房东，很难把房间整租给租户。

信息中介模式可以看作是解决市场需求的1.0时代。只是发展到当下，信息中介出现的弊端愈发明显。黑中介盛行、假房源信息泛滥等问题，房东不放心出租、租客也时常被坑。市场迫切呼唤强势品牌来解决两个C端用户的需求。

机构化的长租公寓成为最直接的解决办法。通过标准化的装修、配置，并提供租后服务，长租公寓让房东更省心，让租客住得更舒心。作为第三方，长租公寓很好地承接了最核心诉求。

2011年至2016年间，长租公寓处于发展早期，自如、青客等长租公寓品牌就已出现，蛋壳是后起之秀，2015年初成立以后发展迅速。

2016年底开始，“房住不炒”政策方向的确立，住房租赁市场受到了国家政策的鼓励，长租公寓迎来“风口”。开发商、酒店系、中介公司、创业者纷纷涌入赛道，试图分一杯羹，行业迎来高速发展期。

就像O2O、网约车、共享单车一样，资本虽然加速企业的发展，却也让企业积蓄了风险。特别是像长租公寓行业，又是一个重投入行业，对资金的依赖程度高，处在成长期迅速扩张的企业，一旦资金链出现问题，就会陷入困境。2018年以来，长租公寓连续爆雷、开发商相继退出几乎都是由于相似的原因。

长租公寓的价值修复

长租公寓本身是一个民生行业，是长期经营逐渐获利的玩法，无法满足快速变现的要求。前期统一收房、统一装修需要付出大量的资本。

规模化既是战略需求也是实现盈利的必经之路。只有当规模达到一定程度，才能以规模化降低装修成本。同时，当房源完成第一次装修，房子在未来很长一段时间内几乎都不需要再次装修。也就是说，只要房东继续出租，成本是边际递减的。只要营收稳定，会逐步逼近盈亏平衡点。

可以看出，长租公寓当前的主要任务。一是继续规模化，增加营收并降低成本。从蛋壳公寓的招股书来看，截止2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营406,746间房间，与2015年年底相比增长了166倍。由此带来的单间装修成本从2017年的平均12646元/间，下降到2019年前9个月的平均10404元/间。

另外，提升房东的续签率和租户续租率，降低成本来获得稳定的营收。从招股书来看，截至2019年6月30日，蛋壳公寓租客入住率高达89%，租客续租率超过了51%，房东续签率为80%，居于行业首位。

只要续租和续签稳定，盈利只是时间问题。蛋壳公寓已经出现了这个趋势。招股书显示，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，而蛋壳公寓的投入回本周期为12到20个月。也就是说，在与房东的租约内，可以提前锁定盈利期。

除了自身的经营，长租公寓的市场大环境也在经历一个自我修复的过程，洗牌期的阵痛让市场重归理性，让供需回归平衡。

对于房东来说，对租房价格的期待将回归理性，对长租公寓的认知更完善，不再片面要求租金上涨，而是更加看重机构的实力和资质，这对于头部企业来说是一大利好。资本将更加聚焦于头部企业的价值，最终让其获得更多的资源和更好的发展机会。

由此可见，在经营上，头部企业有逐步盈利的可能;在大环境上，头部企业正在获得越来越多的资源倾斜。这是市场逐渐成熟的标志，上市潮便是市场从阵痛期到成熟期的转折点。

未来竞争将更加聚焦：看服务、重运营、拼实力

成熟期的竞争将呈现怎样的画面?一个可以预见的趋势是，头部企业间的竞争将更加纯粹，回归长租公寓最根本的功能。

首先是服务。当供需回归平衡，市场份额更加集中，巨头之间的竞争将演化为服务的竞争。即谁能让房东和租客满意，谁就能优化成本获得更快的营收。艾瑞咨询的调查报告显示，蛋壳公寓主要以标准化的房屋产品和高品质的服务质量取胜。74%的被访用户对蛋壳公寓给与积极正面的评价，在房屋产品设计、服务质量、流程便利性和App产品使用体验、总体租客满意度等方面，蛋壳公寓都居于行业首位。只有真正让用户感到满意，才是持久发展的源动力。

其次，运营效率决定成败。当长租公寓的规模越来越大，平台的运营效率变得异常关键。高效的运营将带来更高的满租率，从而进一步降本增收。

第三，比拼实力，既包括资本层面的加持，又包含管理团队的实力。二者相辅相成，资本要为企业创造更好的机会，不只是物质上的还是合作上的，而企业的经营水平也同样重要。从招股书看，蛋壳公寓引入了蚂蚁金服作为战略投资方。双方一直在探索支付、金融服务和获客等方面的合作。同时在创始团队的经营下，过去三年，蛋壳公寓的房间数，年复合增长率高达360%。

当然，在传统的业务之外，企业还应当寻求更多元化的收入。多元化能够有助于进一步改善利润率情况。目前自如和蛋壳都在保洁、维修等业务上不断积累经验，这也体现了未来的一大趋势。

综合来看，在经历了萌芽期、快速增长期、阵痛期后，如今的上市热潮正在开启长租公寓市场新的时间节点。市场将逐渐步入成熟期。资源向头部平台集中，规模化的不断发展、运营效率的提高将逐渐优化巨头们的经营状况。未来的竞争此刻已经打响，经营逻辑、服务水平、平台底蕴都将深刻影响着巨头之间未来的格局变化。